¿Cuando es necesario hacer derribo de una edificación?

El derribo de una edificación se hace necesario, básicamente, cuando su rehabilitación resulta inviable debido a un estado de deterioro demasiado avanzado. Existen diversas formas de abordar esta cuestión y valorarla, dependiendo de la magnitud de la inversión necesaria o del nivel de degradación existente.

De acuerdo con la normativa española, podemos hablar de distintos tipos de declaraciones de ruina:

Ruina técnica o física

En este caso se ha producido el agotamiento de los elementos estructurales asociados a la resistencia del edificio y la reparación necesaria va más allá de los métodos ordinarios. Dichos elementos estructurales pueden incluir cubiertas, muros de carga, cimentaciones o forjados, entre otros.

Ruina urbanística

Se produce cuando sucede un cambio en la normativa urbanística en un municipio y el edificio queda fuera de la nueva ordenación. En sentido estricto, la jurisprudencia determina que la ruina urbanística por sí sola no es motivo para obligar a los propietarios a demoler el inmueble.

Ruina económica de un edificio

La ruina económica de un inmueble se declara tras comprobar que el coste de su rehabilitación y reparación supera el 50 % de su valor actual. En el caso en que esa inversión fuera inferior, la rehabilitación cobraría sentido frente a una demolición.

Legalmente, este criterio económico ha de calcularse respecto al valor efectivo del edificio con independencia del valor del solar. Por otro lado, hemos de señalar que el cálculo del importe total de rehabilitación se ciñe a aquellas operaciones estrictamente necesarias para devolverle al inmueble su capacidad de habitabilidad, con sus correspondientes condiciones de salubridad y estabilidad. No se incluyen aquellas reparaciones destinadas a dotar el edificio de mayor comodidad o que buscan su embellecimiento.

A efectos prácticos, consideramos que la ruina económica incluye la ruina técnica y la urbanística, pues son los costes operacionales los que determinan la conveniencia de una rehabilitación en sí frente al derribo.

Ruina inminente de una edificación

Este tipo de ruina se declara cuando el inmueble se encuentra en un estado tal que presenta un peligro para los habitantes o usuarios y para el patrimonio. Es decir, no se trata de una medida urbanística, sino de seguridad pública. Este tipo de ruina suele implicar el hundimiento del suelo, la existencia de grietas o grave desgaste de diversos elementos estructurales, entre otros

Por último, cabe destacar que los trámites administrativos para declarar un edificio en ruina pueden ser iniciados por propietarios, moradores o vecinos.

En cualquier caso, será imprescindible el dictamen por parte de un técnico cualificado, normalmente, arquitectos o arquitectos técnicos, para justificar la certificación de ruina del inmueble. Tras la resolución final, es el ayuntamiento el órgano que ordena al propietario la ejecución de la demolición. Asimismo, es trascendente que el propietario se ponga en manos de empresas especializadas para la gestión del derribo y de los residuos asociados a la operación.